Yaşadığımız büyük zelzele felaketi gösterdi; tek tahlil kentsel dönüşüm. Uzmanlar İstanbul için ‘Her an sarsıntı riski var’ diyor. Kentteki riskli konut sayısı 1.5 milyon, 600 bini ise çok riskli…
Rakamlar ve mümkün sonuçlar vaktin ne kadar değerli olduğunu gösteriyor. Fakat vakit kadar kıymetli bir öteki başlık da işi yapacak firmaların yeterliliği…
Kentsel dönüşümde deneyime sahip firmalardan biri Polat Gayrimenkul. Piyalepaşa’da gecekondu bölgesinde yaptığı dönüşümde 2 bine yakın bireyle muahede sağladı, alanda yaşanan problemlere teğe bir tanıklık etti. Bu sürecin başındaki isimlerden Polat Gayrimenkul İcradan Sorumlu Yönetim Kurulu Üyesi Kaan Yücel, önümüzdeki günlerde hızlanması beklenen kentsel dönüşüm sürecine ait kritik ikazlarda bulundu. Sermayesi, mesleksel deneyimi yetersiz olan firmaların bugün dönüşüm bölgelerinde vatandaşla pazarlıklar yaptığını söyleyen Yücel, “Bu firmalar ayıklanmalı” dedi.
TECRÜBESİZ FİRMALAR SAHADA
İstanbul’da bir dönüşüm seferberliği planlanıyor, hatta yeni bir yasa hazırlanıyor. Size nazaran süratli ve sağlıklı dönüşüm için hangi adımlar atılmalı?
İşi bilmeyenlerin müteahhitlik yapması hem kentsel dönüşümün hem de inşaat kesiminin önündeki en büyük sorun. Dünyanın öbür hiç bir yeri yoktur ki isteyen herkes konut üretsin. Müteahhitlere yetki evrakı kaidesi bu sorunu çözmedi. Finansal gücü olmayan, iş deneyimi yetersiz çok sayıda firma var. Farklı farklı işkollarından gayrimenkul bölümüne geliyorlar. Kentsel dönüşüm bölgelerinde bu tip firmaları görüyoruz. Vatandaşı da yanlış yönlendiriyorlar. Yanlışlı teklifler veriliyor. Mesela ‘bir daireye iki daire veririz’ diyorlar. Bakıyoruz işin matematiği buna uygun değil. Biz ya da bizim üzere kurumsal firmalar bu türlü durumlarda o işten çekiliyor, iş ne yapacağı bilinmeyen firmaların eline kalıyor.
Depremde gördük, yeni binalar yıkıldı. Bunun yer, tabana uygun olmayan proje, statik hesap yanılgısı, kontrol eksikliği üzere onlarca nedeni olabilir. Lakin işin özünde yanılgılı olan bir sistem var. Şayet İstanbul’un dönüşüm sürecinde inançlı yapılar inşa etmek istiyorsak, evvel bu sistemi düzeltmek zorundayız. Bunun da belirli yolları var. Mesela sigorta zaruriliği… Şayet projelere sigorta zaruriliği gelirse, şirketler tazminat yükü nedeniyle kâfi olmayan müteahhitlerle çalışmaz. Değerleme şirketleri müteahhitleri inceler ve derecelendirir. Riski yüksek olan daha fazla prim ödeyeceği için vakit içinde yapamaz, satamaz ve elenir.
Macaristan’da proje yapıyoruz, orada da yeni proje için yüzde 30-35 sermaye kaidesi var. Alıcının ödediği para proje bitene kadar bir hesapta bloke, kullanılmıyor. Firma sermayeye ek kredi kullanıp işi yapıyor. Kredi aldığı için bankalar inceliyor. Taşeronların ödemesi dahi aracı sistemlerce otomatik yapılıyor. İşin tüm tarafları korunuyor. Türkiye’de de yeni bir proje için sermaye koşulu getirilebilir…
Yapılacak düzenlemeler kadar alıcıların yaklaşımı da değerli. Yakın vakitte yaşadığımız zelzeleye karşın mesken almaya gelenler hâlâ evvel mutfağa bakıyor. İnşaatı kim yapıyor inceleyen yok…
Dönüşümde vatandaşlarımız gelen tekliflerde birkaç metrekareye bakmamalı. Firmayı uygun incelemeli, geçmişlerine, bilançolarına bakmalı. Hem kamu hem de tüketici açısından yetersiz firmaların ayıklanması koşul.
ÇÖZÜM BEKLEYEN SORUNLAR
Tecrübesiz müteahhitler dışında hangi meseleler sürecin önünü tıkıyor?
Öne çıkan meseleler şöyle:
Dönüşüme girecek binaların büyük kısmı aslında yasal imarın üzerinde inşa edilmiş. Mesela bina 10 katlı, yıkıp yapılırsa hakkı 8 kat. Fazlası değil, birebiri çıkmıyor. Vaktinde yapılmış, aflardan faydalanmış. Bu konutların nasıl dönüşeceği bilinmiyor. Bir müteahhidin bu durumda iş yapması imkânsız.
Tek bina değil, ada bazında dönüşüm yapılmalı. Bu hedefle yapılan birleşmeler sonucunda yollar, yeşil alanlar ve kamuya terkler belirleniyor. Belediyeler de buradan rant elde ediyor. Yol belediyenin olunca bir anda arsa sahibi konumuna geçiyor. Bu birleşme aslında fırsat ve milletin yararına kullanılmalı. Alanlar planlanırken dönüşümün ticari olarak yapılabilir hale gelmesi sağlanmalı. Fakat bu şekildefirmalar sürece dahil olabilir.
Bir de tebligatlar sorunu var. Riskli yapı kararı, mukaveleler vatandaşa bildiri edilemiyor. Kimi vakit dönüşüme pürüz olmak isteyen biri çıkıp payını satıyor. Bir de sahibi yurtdışında ise kaos başlıyor. O şahıslara ulaşmak önemli vakit kaybı yaratıyor.
Hakkından fazlasını isteyenler de hayli sık karşılaştığımız bir durum. Durumu berbata kullananlar için bir otorite devrede olmalı.
Vatandaş konutu küçülmesin, hiç borçlanmasın fakat dönüşüm olsun istiyor. Halbuki uygun bir firmayla yapılan dönüşümde konutu küçülse dahi 10 lirası 100 lira olacak. Yalnızca metrekare değil, paha odaklı da bakmak gerek.
Kaan Yücel, Hürriyet Emlak Editörü Gülistan Alagöz’ün sorularını yanıtladı.
‘BUTİK VE İTİBARLI PROJELERE ODAKLANDIK’
Gündeminizde hangi projeler var?
Kentsel dönüşüm projemiz Piyalepaşa İstanbul’da ikinci etaba başladık. 149.5 milyon yatırım pahasına sahip projede yaklaşık 350 konut, ofis alanı ve alışveriş sokağının devamı niteliğinde ticari üniteler yer alacak. Tıpkı binada iki otel hizmet verecek. Courtyard By Marriott markası altında 201, Residence Inn By Marriott markası altında 128 odalı otel bulunacak. Yeni etabı Aralık 2025’te tamamlayacağız. Böylelikle proje 1350 konuta ulaşmış olacak. Sanat merkezleri, alışveriş caddesi ile etrafına de paha katan bir ömür alanı hayata geçirdik.
Akatlar’da 21 milyon dolar yatırım bedeline sahip 112 konutluk butik projemize başladık. Bu devirde büyük projelere değil, butik fakat itibarlı işlere odaklandık. Levent’te de yeni projemiz olacak. Kentsel dönüşüm için de birçok noktada görüşmelerimiz sürüyor.
YURTDIŞINDA YÜKLENİCİ DEĞİL GELİŞTİRİCİ
Yurtdışında konut üretimi sürecek mi? Yeni rotalarınız nereler olacak?
Macaristan’da hayata geçirdiğimiz birinci projemiz çok beğenildi. 193 konutun yer aldığı Duna Pearl projemizi tamamladık, ömür başladı. Budapeşte’nin en büyük projesi olan City Pearl’de inşaat sürüyor. Toplam 1500 konut olacak, bu yıl birinci etaptaki 350 konutu teslim edeceğiz. Bölgede yeni bir iş daha alacağız.
Türk müteahhitler dünyada çok büyük işler yapıyor fakat birçoklarında yüklenici konumunda. Biz dünyada geliştirici olacağımız işler yapalım, müteahhitliği yabancılar yapsın istiyoruz. Yurtdışında ikinci adresimiz Belgrad olabilir. Bunun yanında Amerika’yı, Almanya’yı ve Hollanda’yı inceliyoruz.
YASAK DEĞİL YENİ ARZ GEREK
Yasal düzenlemelere karşın giderek büyüyen bir kira krizi var. Bu sorun nasıl aşılır?
Dünya bu mevzuya nasıl yaklaşıyor bakmak gerek. Mesela Almanya’da yeni bir proje geliştireceksen bunun yüzde 25’ini toplumsal konuta ayırmak zorundasın. Belediyeler bu meskenler için ortalamanın altında kira kıymeti belirliyor. Firmaya sen yap, ya da ben alır yaparım diyor. Böylelikle bir istikrar düzeneği sağlanıyor. Zira o alanın bir imarı varsa, bu rant toplumda herkesin faydasına kullanılmalı gözüyle bakılıyor. Yasaklar yerine arzı arttıracak modeller geliştiriliyor. Bizim için sıkıntı görünse de bu tip modeller uygulanabilir. Ya da bölgesel rayiçler belirlenir, fahiş kiraları engellemek için farklı baremlere farklı vergiler düşünülebilir…
‘30 YILDA BU TÜRLÜ ARTIŞ GÖRMEDİM’
Konut satışlarında dingin bir devir yaşanıyor. Talepteki gerileme fiyat düşüşü beklentisini de artırdı. Konut fiyatları düşer mi?
Konut fiyat artışındaki temel etkenlere bakalım. Yabancıya satış fiyat artışında kıymetli bir neden. Ülke genelinde yabancıya satılan konut sayısı çok fazla olmasa da, bir projedeki artış etraf projeleri de etkiliyor ve bu dalga bu türlü yayılıyor. Yerli satışları da hâlâ çok önemli düzeyde. Bu yıl da 1.2 milyonu aşacak üzere görünüyor. Dünyada birçok ülkeden daha fazla tapu değişimi var.
Yerli satışta faizler ve şahısların geleceğe itimatla bakması hayli tesirli oluyor. Şu devir faizler yüksek ve ekonomik şartlar nedeniyle gelecek tasası var. Bu da konut satışını frenliyor. Lakin bir yandan bir kesim için fırsatlar da var. KKM’den dönenler, ve borsadan getiri sağlayanlar gayrimenkule yöneliyor.
Dönelim, inşaatı yapan tarafa bakalım. Maliyetlerin geldiği nokta inanılmaz. 1993’ten bu yana bu bölümdeyim ve çok kriz gördüm fakat bu türlü bir maliyet artışı görmedim. Bu durum ne döviz artışı ne de enflasyonla açıklanamaz. Maliyetler ortalama bir yıl içinde iki katına, pandemi başından bu yana üç katına ulaştı. Döviz bazında inşaat maliyeti Avrupa’nın yarısı kadardı. Bu bir anda eşitlendi. Avrupa ile birebir maliyete konut üretir hale geldik. Bir tek demir, çimento değil her kalemde durum birebir. Mesela 8 ay evvel fore kazık için metresi 850 lira ile mutabakat yaptım, bugün 2 bin 500 lirayı kabul etmiyorlar…
Toplam maliyete bakınca da bir firma metrekaresini 20-25 bin liraya mal ediyorsa, otoparklar, ortak alanlar üzere satılamayan alanlarla bir metrekarenin maliyeti 50 bin liraya geliyor. Arsa yüzde 50 olunca, 100 bin liraya çıkıyor. Finansman masrafı, genel sarfiyatlar eklenince 130-140 bine çıkıyor ve manasız bir sayıya ulaşıyor.
Tüm tabloya bakarsak, işini yeterli yapan firmalar yabancıya satışa devam edecek, iç piyasada bir müddet sonra faizler makul düzeye gelince talep canlanacak. Maliyetleri de anlattım. İşte tüm bu nedenlerle fiyatların geri gitmesi mümkün değil. Tahminen eskisi kadar süratli yükselmeyecek lakin düşmeyecek.
İkinci el konut piyasası için beklentiniz nedir?
İkinci elde yabancının elindeki konutların seyri değerli. Yabancı aldığı konutu 3 yıl sonra satabiliyor. Birebir konutla ikinci sefer vatandaşlık alınmadığı için de Türklere satacaklar. Şayet o taraf elindeki konutları üçe beşe bakmadan satmak ister ve birebir devir piyasaya süratli bir arz eklenirse ikinci elde bir gevşeme doğabilir. Konut alacaklar bu alandaki fırsatları takip edebilir.
YARIM KALAN İNŞAATLAR OLACAK
Maliyetlerdeki bu değişim yarım kalacak projelerin sinyali mi?
Maliyetler o denli öngörülemez halde ki her hafta, her ay üst taraflı değişiyor. Meskenleri erken satıp bitirmek evvelden avantajdı, artık üretici için risk haline geldi. Maliyetleri âlâ tahlil edemeyen, önden satış yapıp o parayı kullanan kimi firmalar önümüzdeki devirde projelerini tamamlayamayacak. Maalesef yarım kalan projeler olacak.